Nội dung bài viết
Dự toán chi phí xây nhà luôn là vấn đề rất được quan tâm. Một bản dự toán tốt cần phải thể hiện được đầy đủ khối lượng và chi phí cho từng hạng mục, đảm bảo không bỏ sót và có sai số không quá 5%. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện được khi đã có bản vẽ chi tiết của căn nhà. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cùng các bạn tìm hiểu về cách thực hiện một bảng dự toán khái quát chi phí xây dựng nhà 2 tầng có diện tích bất kỳ 50m2, 65m2, 80m2…, giúp gia chủ có thể ước lượng về mức chi phí cần thiết một cách tương đối chính xác trước khi bắt tay vào thực hiện công việc.
1. Tính diện tích xây dựng
Hầu như tất cả các hạng mục thi công đều được tính theo đơn giá trên mỗi mét vuông. Vì vậy, trước hết chúng ta cần phải tính diện tích xây dựng làm cơ sở để tính chi phí cho mỗi hạng mục. Công thức cơ bản là:
Diện tích xây dựng = Diện tích mặt sàn + Diện tích khác
Trong đó:
- Diện tích mặt sàn có thể hiểu là tất cả các phần diện tích có mái che và ban công
- Diện tích khác bao gồm các phần như móng, mái, tầng hầm, sân…được tính theo các hệ số quy đổi cho từng hạng mục. Hệ số của từng hạng mục cũng thay đổi tùy theo mức độ phức tạp của công việc.
* Cách tính các phần diện tích khác trong nhà:
| STT | Hạng mục | Phân loại | Hệ số | Ghi chú |
| 1 | Móng | Móng đơn | 20% – 30% | Diện tích tầng trệt |
| 2 | Móng băng | 50% – 70% | Diện tích tầng trệt | |
| 3 | Móng bè | 100% | Diện tích tầng trệt | |
| 4 | Móng cọc | 40% – 60% | Diện tích tầng trệt | |
| 5 | Tầng hầm | Dưới 1,5m | 150% | Diện tích tầng trệt |
| 6 | Từ 1,5m – 1,8m | 170% | Diện tích tầng trệt | |
| 7 | Trên 1,8m | 200% | Diện tích tầng trệt | |
| 8 | Sân | Sân không đổ dầm, cột | 50% | Diện tích sân |
| 9 | Sân có đổ dầm, cột | 70% | Diện tích sân | |
| 10 | Mái | Mái tôn | 30% | Diện tích mái |
| 11 | Mái bê tông cốt thép | 50% | Diện tích mái | |
| 12 | Mái ngói vì kèo sắt | 70% | Diện tích mái | |
| 13 | Mái bê tông cốt thép dán ngói | 100% | Diện tích mái | |
| 14 | Ô thoáng | Dưới 8m2 | 100% | Diện tích ô thoáng |
| 15 | Từ 8m2 trở lên | 50% | Diện tích ô thoáng |
Ví dụ: bạn dự tính xây một căn nhà 2 tầng có diện tích 50m2, móng băng, mái bằng thì diện tích xây dựng của các hạng mục sẽ là:
+ Móng băng tạm tính hệ số 50% nên diện tích móng là 50m2 x 0,5 = 25m2
+ Tầng 1, tầng 2 có diện tích 50m2 mỗi tầng
+ Mái bằng có hệ số 50% nên diện tích mái là 50m2 x 0,5 = 25m2
Vậy tổng Diện tích xây dựng = 25 + 50 + 50 + 25 = 150 m2
2. Tính chi phí cho mỗi hạng mục
Khi đã có diện tích xây dựng của căn nhà, ta có thể dễ dàng tính được mức chi phí cho từng hạng mục theo đơn giá được nhà thầu cung cấp như tiền thuê thiết kế, thuê nhân công, mua vật liệu, chi phí cấp phép…. Nếu bạn tự mua các loại vật liệu và chỉ thuê nhân công xây dựng thì đơn giá trung bình sẽ khoảng 1,5 – 1,8tr/m2, chi phí sẽ thay đổi rất lớn tùy theo các loại vật liệu mà bạn lựa chọn do đó để dễ hình dung, chúng ta sẽ lấy các mức giá xây nhà trọn gói làm cơ sở tính toán sơ bộ. Tùy theo vật liệu hoàn thiện được sử dụng, đơn giá xây dựng trọn gói – chìa khóa trao tay tại Thợ xây nhà đẹp dao động từ 5.200.000đ – 6.000.000đ/m2 đối với các loại nhà phố một mặt tiền bằng vật liệu truyền thống (khung bê tông cốt thép, tường gạch). Đơn giá trên đã bao gồm tất cả các loại chi phí nhân công, vật tư (chưa có VAT) từ lúc lên ý tưởng, thiết kế, xin cấp phép và thi công hoàn thiện căn nhà, khách hàng không phải bỏ thêm bất kì chi phí nào khác.
Ví dụ: quay lại ví dụ bên trên với căn nhà 2 tầng diện tích 50m2, móng băng và mái bằng, diện tích xây dựng chúng ta đã tính được là 150m2, tổng chi phí cho căn nhà trên sẽ là:
+ Nếu chọn gói vật tư cơ bản: Chi phí = 5.200.000 (đ) x 150 (m2) = 780.000.000đ
+ Nếu chọn gói vật tư cao cấp: Chi phí = 6.000.000 (đ) x 150 (m2) = 900.000.000đ
Vậy tổng chi phí sẽ trong khoảng 780tr – 900tr đồng cho căn nhà 2 tầng 50m2 mái bằng.
3. Những yếu tố làm tăng chi phí xây dựng
Như hai phần ở trên chúng ta đã biết được cách tính cơ bản chi phí dự toán của việc xây dựng nhà ở dân dụng, tuy nhiên, cũng còn rất nhiều yếu tố khác có thể làm tăng chi phí mà chúng ta cần phải chú ý, tránh trường hợp tăng ngân sách vượt quá khả năng tài chính của bản thân.
3.1. Nền móng công trình
Các hệ số về nền móng được cung cấp từ nhà thầu đều tính từ đầu cọc trở lên, tức là chưa bao gồm chi phí xử lý nền móng yếu như ép cọc bê tông hay đóng cọc tre. Với các căn nhà xây trên đất nền yếu thì ép cọc bê tông là phương án tốt nhất để đảm bảo tính bền vững của công trình. Chi phí ép cọc bê tông tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc trong khoảng 170.000đ – 250.000đ/m (đã bao gồm cả chi phí cọc và công ép), điều này có thể khiến chi phí nền móng của công trình tăng thêm khoảng 20 – 50 triệu đồng tùy theo số lượng cọc ép. Tuy nhiên, nền móng tốt luôn là yếu tố quan trọng nhất của mỗi ngôi nhà, vì vậy. gia chủ nên làm theo yêu cầu của kiến trúc sư, đừng tiếc rẻ một vài chục triệu mà có thể làm hỏng cả công trình sau này.
Ép cọc để xử lý nền móng yếu có thể tốn 20 – 50 triệu đồng
3.2. Số lượng mặt tiền
Các mặt tiền ngôi nhà luôn được trang trí bắt mắt và tốn chi phí hơn nhiều so với các hướng không phải mặt tiền chỉ cần xây những bức tường phẳng (thậm chí không phải trát nếu các nhà sát nhau), như ví dụ ở bên trên với đơn giá từ 5.200.000đ/m2 là đối với nhà phố 1 mặt tiền, các ngôi nhà nhiều mặt tiền hơn sẽ gây phát sinh khoảng 300.000đ/m2 đối với mỗi mặt tiền tăng thêm. Riêng nhà biệt thự có tới 4 mặt tiền và được trang trí cầu kỳ sẽ có mức giá xây trọn gói lên đến 6.700.000đ – 7.500.000đ/m2.
Nhà càng nhiều mặt tiền sẽ càng tốn kém
3.3. Mái chéo, các họa tiết trang trí
Chúng ta đều hiểu việc thi công các hình khối, họa tiết trang trí bắt mắt với những hình dáng uốn cong hay đường chéo sẽ tốn thêm rất nhiều thời gian, công sức của những người thợ. Thậm chí những hoa văn khó thì chỉ những người thợ lành nghề, nhiều năm kinh nghiệm mới đủ khả năng để thực hiện. Do đó, nếu muốn tiết kiệm chi phí, gia chủ cũng nên tiết giảm các đường nét trang trí cầu kỳ (ví dụ như mái chéo có thể tính hệ số 110% – 130%), chúng ta có thể thay thế bằng các phong cách thiết kế hiện đại sử dụng sự biến đổi của vật liệu hoặc màu sắc để tạo điểm nhấn và tăng tính thẩm mỹ cho ngôi nhà.
Trang trí biệt thự phức tạp yêu cầu thợ lành nghề
3.4. Điều kiện thi công
Yếu tố hay gặp nhất liên quan đến điều kiện thi công là đường vào công trình. Với các công trình có đường vào nhỏ, xe tải không vào được mà phải chở vật liệu và phế thải bằng xe cải tiến có thể làm tăng 5 – 10% chi phí. Thậm chí các ngôi nhà trong phố cổ, nơi có những con hẻm nhỏ chỉ vừa một xe máy đi vào, vật liệu phải được chuyển vào từng thúng trên những chiếc xe thồ sẽ khiến chi phí tăng thêm khoảng 30%. Khu vực xây dựng cũng có ảnh hưởng nhất định đến việc tăng chi phí, khu nội thành hoặc dân cư đông đúc sẽ cần phải chở vật liệu vào ban đêm và che chắn công trình cẩn thận khi thi công sẽ khiến chi phí tăng thêm từ 3-5%.
Ngõ nhỏ là yếu tố hay gặp nhất làm tăng chi phí xây dựng
3.5. Các yếu tố bất khả kháng khác như thiên tai, dịch bệnh
Đây là những yếu tố không thể chắc chắn và chúng ta chỉ có thể hạn chế bớt phần nào bằng cách chọn thời điểm xây dựng vào các tháng ít mưa hoặc ít bệnh tật. Với những yếu tố không lường trước như thế này thông thường sẽ không làm tăng chi phí mà chủ nhà phải thanh toán cho nhà thầu do đã được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Tuy nhiên, mưa lớn hoặc dịch bệnh có thể khiến công trình phải dừng thi công, kéo dài thời gian xây dựng làm phát sinh các chi phí không thể cụ thể hóa được như chi phí cơ hội của thời gian, chi phí điện nước, tiền thuê nhà ở tạm…
Qúy khách hàng có nhu cầu tư vấn báo giá liên hệ ngay
Tư vấn 1: 0976885796 – Mr.Lâm
Tư vấn 2: 0904607112
Tư vấn 3: 0965687658 – Mr.Sơn
Website: https://suanhachuyennghiep.vn/
Youtube : https://www.youtube.com/